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承租人的租赁合同遇到拆迁必然终止吗?
承租人的租赁合同遇到拆迁必然终止吗?
2018-5-11 16:54:30

        在拆迁中,有很多企业的厂房或者土地是租赁而来的,还有经营者租赁别人的房屋用于经营,在拆迁开始后,常常会被出租人告知解除合同,那么遇到拆迁,租赁合同就必然解除吗?


       还有很多企业或者经营者在签订租赁协议中有类似“如遇 征收或拆迁,则合同自行终止”的条款,那么有了这样的约定,在征收或拆迁一开始,租赁合同就可以解除吗?答案是否定的。


  合同解除有严格的条件,除非有法定解除的情形,否则须双方协商解除,而根据《合同法》的规定,“ 征收”并不符合《合同法》规定的合同法定解除事由,故出租方无权单方解除合同。如若出租方起诉要求解除合同,其行为属于滥用诉权。


  在征收开始后,厂房或者商铺所在地块面临拆迁,因无法继续经营,租赁合同在现实上无法继续履行,但这并不意味着企业要在未获得任何补偿的前提下进行腾退,租赁合同解除的前提是承租人获得合法的补偿。


   先承租人作为土地使用权人及房屋承租方,在遇 征收时,有权获得相应补偿,在未获得合理补偿时,有权拒绝搬迁。


   一,根据法律的规定,在征收过程中获得装修附属物补偿、停产停业损失、搬迁费用(如厂房为承租户自建,还包括厂房价值补偿)等拆迁补偿是承租户的法定权利,只要在征收时点开始时,承租人在实际经营,就有权获得上述补偿。


   二,《国有土地上房屋征收与补偿条例》 27条规定:“实施房屋征收,应当先补偿、后搬迁”,故在承租人获得应有的补偿之前,出租人无权要求承租人解除合同、腾退房屋。


  所以,租赁关系双方应在承租方获得合理补偿后再行协商合同解除事宜。

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